DPH při prodeji nemovitostí

Všeobecně se očekává, že stát bude mít snahu vybrat od občanů co nejvíce DPH...

Obecně platí, že nemovitosti jsou osvobozeny od DPH. Výjimkou jsou stavební parcely, které podléhají DPH 21%. Zákonodárci ale stále neřekli, co vlastně stavební parcelou je a tak se za stavební parcelu stále považuje takový pozemek, na kterém je postavena novostavba. Byly už pokusy prohlásit za stavební parcely pozemky, které jsou podle územního plánu určeny k zastavění. Stále ještě nikdo jednoznačně neřekl, zda k takovým pozemkům musí být přivedeny inženýrské sítě a vybudovány komunikace. Všeobecně se očekává, že stát bude mít snahu vybrat od občanů co nejvíce DPH a pro klasifikaci pozemku jako stavební parcely postačí, aby takový pozemek byl podle územního plánu určen k zastavění. Očekávalo se, že platnost bude od 1.1.2015, ale reálnější termín je 1.1.2016. Přesnější pravidla ještě nebyla stanovena. Dá se ale očekávat, že si stát nedá ujít příležitost vybrat ke stávajícím 4% daně z nabytí nemovitosti i 21% DPH. Ať už budou pravidla jakákoliv, bude lépe koupit stavební parcelu ještě letos, dokud se z ní DPH neplatí.

Bezrealitky nebo s realitkou

Bez realitky znamená, že prodej či pronájem nemovitosti si zajistíte sami

Výraz „bezrealitky“ už v našem slovníku zdomácněl podobně jako třeba „… to dám …“. Bez realitky znamená, že prodej či pronájem vaši nemovitosti si zajistíte sami. Pokud se tak rozhodnete, abyste ušetřili provizi, kterou byste jinak zaplatili realitní kanceláři, je to rozhodnutí vaše, ale hodně riskantní. Pokud se tak rozhodnete proto, že jste v tomto oboru sami odborníky, pak není o čem diskutovat. Jedině, že byste došli k názoru, že realitní kancelář to udělá stejně dobře jako vy a ušetří vám čas, který sami můžete účelněji využít.

Realitní kancelář – provize

Je zřejmé, že z tržeb za provize z prodaných nemovitostí musí realitní kancelář zaplatit i náklady na ty zakázky, které neprodala

Cenou, kterou realitní kanceláři zaplatíte, je provize. Při tom většinou platí, že provizi realitní kancelář inkasuje, jen když se nemovitost úspěšně prodá. Jinak nic. Dost tvrdá podmínka, mnoho realitních kanceláří se ji pokouší obejít všemi možnými poplatky, ale zatím u většiny realitních kanceláří odolává.

Je zřejmé, že z tržeb za provize z prodaných nemovitostí musí realitní kancelář zaplatit i náklady na ty zakázky, které neprodala. Jsou realitní kanceláře, které deklarují, že prodají všechny nemovitosti, které nabízejí. To je sice trochu nadsazené, ale vezměme to třeba tak, že jich prodají 80% do šesti měsíců, co se prodeje ujaly. To jsou úspěšné realitní kanceláře a nemusíte se trápit pocitem, že svými penězi financujete někoho úplně jiného. Jsou ale realitní kanceláře, kde čtyři z pěti nabídek jdou do archivu jako neprodané. Tady je namístě, aby se vlastník nemovitosti pozastavoval nad tím, že peníze, které pak případně zaplatí realitní kanceláři jako provizi za uskutečněný obchod, jdou na sanaci neúspěchů realitní kanceláře a ne na prodej jeho nemovitosti.

Přímo související otázkou je, co vlastně realitní kancelář udělá pro to, aby se vaše nemovitost prodala? Pokud je odpovědí, že na nabídku vaší nemovitosti použijí stejnou šablonu, jako na stovky jiných, tak tím by alespoň mě moc nezaujali. Pokud budou hovořit o marketingovém plánu na tu konkrétní vaši nemovitost, tak to bych už trochu zpozorněl. Jen málokterá realitní kancelář respektuje svoji pozici zprostředkovatele. Namísto toho, aby vlastníkovi nemovitosti připravila smysluplný plán prodeje jeho nemovitosti, doporučila vhodné kroky k podpoře prodeje jeho nemovitosti a nevylučovala jej z rozhodování o tom, jak a komu nabídnout, pokouší se rozhodovat za něj.

Ne zanedbatelným je, že polovina tržeb, které realitní kancelář inkasuje z provizí za zprostředkované obchody, odchází jinam než do marketingu a služeb souvisejících se zakázkou. Obchod se stoprocentní marží.

Riziko

Riziko, že při koupi nemovitosti přijdete o svoje peníze a žádnou nemovitost vlastně nekoupíte, existuje také

Říká mi soused, když jsme se potkali před domem. „Dcera kupuje byt. Nemohl byste se mi na to podívat? Ať nenaletí nějakému podvodníkovi.“

Riziko, že při koupi nemovitosti přijdete o svoje peníze a žádnou nemovitost vlastně nekoupíte, existuje také. Nicméně je výrazně nižší zejména pak, když obchod zprostředkovává realitní kancelář. To je ale spíše věcí rizika při špatném výběru realitní kanceláře, za kterou se podvodník může také schovávat.

V případě dcery souseda to bylo bez problémů. Renomovaná realitní kancelář, kterou sice nemám zrovna v oblibě, ale v případě neúspěchu by vám peníze asi vrátila. To by jí nestálo za tu ostudu. Setkal jsem se ale s mnohem drastičtějším případem.

Na doporučení jedné známé mi zavolal pan K, že mu chodí obsílky od soudu a že po něm nějaká banka chce, aby jí zaplatil milion. Nebyl problém najít, že v malé vesnici na Příbramsku vlastní celkem nemalý dům a k němu asi 1000 m2 pozemku. V Katastru nemovitostí už byla ale zapsána nejen zástava, ale také rozhodnutí o exekuci. Tak mu říkám: „Vy máte v L dům“. Ne, ten jsem před asi sedmi lety prodal nějakému F. Nikde však takový prodej zapsán nebyl, takže pan K je stále vlastníkem toho svého domu. Když jsme nahlédli do listin, tak tehdy pravděpodobně panu F podepsal, že zástavou nemovitosti mu ručí za úvěr 1,3 mil. Kč. Ten úvěr pan F, samozřejmě, nesplácel. Na listu vlastnictví tak byla zapsána nejen zástava nemovitosti ve prospěch banky, ale také exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

Jak to všechno dopadne? Exekutor nemovitost prodá /odhaduji tak nejvýše za 300 tisíc Kč/ a z výtěžku prodeje uhradí část dluhů. Tedy zejména odměnu exekutora. Na více většinou moc nezbude. Panu K zůstane tolik dluhů, že do konce života jej bude stále někdo nahánět o zaplacení. Nikdy si nebude moci nic koupit, protože hned se objeví věřitel a věc mu zabaví. Před zákonem je stejným dlužníkem jako pan F. Hrozná představa. Pan F bude sice také dlužen, ale ten na rozdíl od pana K v tom umí chodit.

Doporučit stránky